La résistance du non-coté immobilier aux crises financières

Dans un contexte si particulier de crise sanitaire et financière, comment anticiper la réaction du non-coté immobilier dans le contexte actuel ? Découvrez quelques éléments de réponse et des pistes de réflexion pour anticiper les futures tendances.

La crise du coronavirus et les mesures qui en découlent ont bousculées ces dernières semaines l’économie mondiale et en premier plan les marchés financiers.

En moins d’un mois le CAC 40 a perdu près de 40 % de sa valeur en engrangeant sa plus forte baisse depuis sa création en 1987.

Cette fragilisation des marchés nous pousse aujourd’hui à nous intéresser aux investissements non cotés, beaucoup moins sujets aux perturbations boursières et plus particulièrement le non-coté immobilier

Les différentes formes du non-coté immobilier

La pierre-papier

Ce sont les investissements immobiliers opérés de manière indirecte dans la pierre à travers la souscription de titres financiers de sociétés d’investissement détenant les actifs immobiliers, généralement des SCPI. Ces investissements pierre-papier présentent l’avantage de mutualiser les fonds d’une multitude d’investisseurs au sein d’une société dont la gestion est assurée par une équipe dédiée.

Ainsi, l’investisseur peut se décharger de la lourdeur de l’investissement immobilier direct (prospection, gestion locative…) tout en diversifiant ses investissements dans des sociétés présentes sur différentes classes d’actifs (habitation, bureaux…) pour des tickets d’entrée raisonnables.

Le financement de projet immobilier

L’intérêt majeur de l’investissement en pierre-papier réside dans la mise en commun de la force d’investissement de plusieurs agents. C’est en partant de cet élément, tout en en simplifiant l’accès et en réduisant les frais que le crowdfunding immobilier s’est lui aussi fait une place de choix dans les investissements non cotés immobiliers.

En misant sur le financement des programmes immobiliers, à travers le crowdfunding public ou les clubs deal privés, plutôt que sur les actifs immobiliers à proprement parler, les opérateurs de cette industrie ont réussi à réduire les perspectives de durée d’investissement et à augmenter la performance.

Par le crowdfunding immobilier, l’investisseur devient une sorte de « co-promoteur financier » en finançant directement le programme immobilier pour une rémunération avoisinant les 10 % l’an.

La résistance historique des classes d’actifs de l’immobilier

La crise financière de 2007 a permis d’évaluer la résistance du non-coté immobilier face aux remous des places de marché.

En effet, le marché du non-coté immobilier que l’on peut schématiser en deux catégories est, pour sa partie pierre-papier, essentiellement sensible aux variations de comportement des locataires.

Lorsque une crise dure dans le temps, le risque devient la défaillance des locataires dans le paiement des loyers et l’impossibilité pour les sociétés d’investissement de rembourser leurs crédits. Pourtant, encore une fois, la crise de 2007 nous montre qu’à son pic de 2010, 75% des loyers étaient perçus par les propriétaires, traduisant une défaillance très faible des locataires.

Les projets financés par le crowdfunding devrait quant à eux connaître un ralentissement mais les professionnels du secteur s’accordent à dire que l’impact sera limité sur les défauts, le marché des programmes immobiliers dans le neuf et l’ancien ayant prouvé sa résilience lors des précédentes crises.

La crise boursière provoquée par le Covid-19 relevant de l’irrationalité des acteurs boursiers, qui, de peur de voir une crise financière éclater, la créent (ou l’accélère) eux-mêmes. Ainsi, toute analyse prédictive des marchés boursiers et des conséquences à moyen terme de cette crise soudaine serait prématurée.

Il faut donc espérer qu’une fois encore le marché du non coté immobilier résistera face aux tempêtes boursières.

Le non-coté immobilier peut-il tirer profit de la crise actuelle ?

Le gouvernement semble aujourd’hui déterminé à soutenir le secteur de la construction immobilière, après un bras de fer avec ses acteurs sociaux. Un plan de relance gouvernemental a été pris dans un temps record en coordination avec la BPI avec notamment la mise en place d’un mécanisme de garantie de prêts d’entreprises à hauteur de 300 milliards d’euros.

Au-delà de résister à la crise financière actuelle, le marché immobilier devrait donc connaître un regain d’activité à la fin des mesures de confinement du fait du soutien des entreprises mais aussi de la forte demande. Cette relance devrait logiquement entraîner des recherches de financement en fonds propres à moyen terme par les acteurs de la construction.

Du point de vue de l’acheteur cependant, s’il est permis d’être optimiste quant à la résistance de l’immobilier, la conjoncture économique actuelle n’encourage pas à réinvestir directement dans la pierre. En effet la crise du Covid-19, en impactant le secteur de la construction, pourrait créer une bulle spéculative sur le prix de l’immobilier neuf.

De plus, la fiscalité locative, déjà lourde, risque de se dégrader encore plus via une augmentation généralisée de la taxe foncière des communes voulant compenser la suppression de la taxe d’habitation et dans divers impôts pour financer le plan de relance.

Investir dans des projets immobiliers, via le crowdfunding, semble donc aujourd’hui un bon moyen de profiter de la stabilité de l’économie réelle immobilière française et des faibles tickets d’entrée de ces investissements afin de préserver un niveau d’épargne de secours optimal.

La crise financière du Covid-19 impacte une grande partie des secteurs économiques, si ce n’est tous, et il semble aujourd’hui prématuré de dire que celui du non-coté immobilier sera épargné, même s’il y a de bonnes raisons d’en espérer au moins une certaine stabilité. Il est cependant d’ores et déjà certain que cette crise sanitaire et financière sera riche d’enseignements pour l’avenir quant aux bonnes pratiques des opérateurs du secteur.

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