Marchand de biens et TVA sur marge

Être marchand de biens ne nécessite pas de diplôme en particulier mais une connaissance fine des rouages de l’immobilier est indispensable. Pour rappel, cette activité porte essentiellement sur l’achat et la revente, avec ou sans travaux, de bien immobilier préexistant, qu’il s’agisse de terrain à bâtir ou d’immeuble.

Les différents régimes de TVA dont bénéficient les marchands de biens représentent une difficulté notable et une connaissance dont il faut s’armer. Depuis une réforme de 2010, les marchands de biens peuvent bénéficier, sous conditions, du régime avantageux de la TVA dite « sur marge ».

Bien connaître les différents régimes de TVA permet d’optimiser considérablement la rentabilité des opérations. En effet, les prix de l’immobilier étant plafonnés par la demande du marché, la TVA immobilière est en pratique supportée par le vendeur et non par l’acquéreur. La TVA immobilière vient donc diminuer directement la marge du vendeur.

Il convient d’étudier les conditions d’ouverture du régime de la TVA sur marge et ses avantages au regard du régime de droit commun, puis de se pencher sur l’écueil des immeubles remis à neuf pour lesquels l’erreur dans le calcul de la TVA peut entrainer un redressement fiscal.

I/ Le bénéfice du régime de la TVA sur marge  

L’opération de revente immobilière réalisée par un marchand de biens doit remplir les trois conditions cumulatives suivantes :

  • La nature du bien vendu : seules les ventes de terrains à bâtir et les ventes d’immeubles anciens (achevés depuis plus de 5 ans) sur option peuvent bénéficier de la TVA sur marge ;
  • L’acquisition de l’immeuble revendu : l’achat de cet immeuble ne doit pas ouvrir de droit à déduction de TVA. En d’autres termes, le marchand de biens doit avoir acheté cet immeuble auprès d’un non assujetti à la TVA (ex : un particulier) ou l’avoir affecté à une activité dont le coefficient de déduction est nul (ex : location à usage d’habitation).
  • La continuité juridique : l’immeuble doit, lors de la revente, avoir la même qualification juridique qui était la sienne lors de son acquisition. Par exemple, l’achat d’un terrain non constructible revendu comme terrain à bâtir ne bénéficie pas de la TVA sur marge car sa qualification juridique a changé. De même pour un achat de terrain à bâtir revendu comme immeuble ancien.

Avec la réponse du Sénateur Vogel en mai 2018, un assouplissement fiscal sur la vente de terrains à bâtir et d’immeubles non neufs est apparu. En effet, le bénéfice du régime de la TVA sur marge a été étendu à la revente d’immeubles non identiques dans leurs caractéristiques physiques à l’immeuble qui avait été acheté. En d’autres termes, il est possible d’acquérir un terrain à bâtir ou un immeuble ancien, de le découper en plusieurs lots, et de les revendre en bénéficiant de la TVA sur marge.

Lorsque ces trois conditions sont remplies, le marchand de bien peut bénéficier sur sa vente du régime de la TVA sur marge.

TVA de droit commun à payer = (TVA à 20%) x (prix de cession + charges supportées par l’acheteur)

TVA sur marge à payer = (TVA à 20%) x (prix de cession + charges supportées par l’acheteur – prix d’achat)

Le prix d’achat comporte toutes les dépenses qui ont été supportées par l’acquéreur à ce titre, notamment les droits de mutation.

Mais alors qu’en est-il des travaux effectués par un marchand souhaitant valoriser un immeuble ancien et qui, de par leur consistance et leur importance, redonnent à l’immeuble son caractère neuf ?

II/ La question des immeubles remis à neuf

Le Code général des impôts prévoit dans sa définition des immeubles neufs la possibilité pour un immeuble ancien, ayant subi de très lourds travaux, d’être considéré à nouveau comme neuf.

Sont ainsi assimilés à des immeubles neufs les immeubles ayant bénéficié des travaux suivants :

  • Travaux de surélévation ;
  • Remise à neuf de la majorité des fondations ;
  • Remise à neuf de la majorité des éléments (hors fondations) déterminant la résistance et la solidité de l’immeuble ; et
  • Remise à neuf de la majorité des façades (hors ravalement).

Sont également assimilés à des immeubles neufs les immeubles ayant bénéficié des travaux de second œuvre suivants dans une proportion supérieure à deux tiers :

  • Remise à neuf des planchers (hors ceux déterminant la résistance ou la rigidité de l’ouvrage) ;
  • Remise à neuf des huisseries extérieures ;
  • Remise à neuf des cloisons intérieures ;
  • Remise à neuf des installations sanitaires et de plomberie ;
  • Remise à neuf des installations électriques ; et
  • Remise à neuf du système de chauffage.

Un bien immeuble rénové selon l’un de ces critères et dans les proportions décrites pourra donc être requalifié par l’administration comme un immeuble neuf, rendant la vente assujettie à la TVA de droit commun (20% sur le prix de vente des lots).

Un redressement fiscal peut donc intervenir pour les marchands de biens n’ayant pas payé de TVA sur la revente d’un immeuble assimilé neuf, ou ayant payé une TVA calculée selon le régime de la TVA sur marge.

Si la requalification des immeubles en immeubles neufs apporte une énième complexité au régime de la TVA des marchands de biens, on peut cependant se réjouir que cette spécificité soit cadrée par des critères précis et limitativement énumérés dans le Code général des impôts.

Un marchand de bien averti peut ainsi tout à fait prévoir le régime de TVA applicable à la revente d’un immeuble qu’il a valorisé par des travaux de rénovation.


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