Pourquoi faire appel au crowdfunding immobilier ?

Vous êtes porteur de projet immobilier (promoteur, marchand, lotisseur) et vous souhaitez en apprendre davantage sur le crowdfunding immobilier ? Découvrez les avantages de faire appel au crowdfunding immobilier pour financer les fonds propres de vos programmes immobiliers.

Le financement participatif immobilier est aujourd’hui un mode de financement de plus en plus sollicité par les promoteurs.

En 2019, ce sont 373 millions d’euros de fonds propres immobiliers (544 projets) qui ont été financés par le crowdfunding en France. Ce marché, qui connait une croissance annuelle continue de + 80% depuis sa création, a encore accéléré avec une hausse de sa collecte de +102% en 2019.

Or, si l’intérêt que les investisseurs voient en ce produit financier est connu – des taux pratiqués de l’ordre de 10%, et la sécurité d’un investissement dans la pierre – il apparaît intéressant de s’attarder sur les avantages procurés aux promoteurs.

Pourquoi se financer par le crowdfunding immobilier ?

Le financement participatif immobilier est né du besoin inhérent à tout promoteur immobilier : obtenir un financement optimal ?

Les partenaires financiers historiques des promoteurs sont les banques, qui sont de plus en plus exigeantes quant aux conditions d’octroi de crédits. Le financement par dette bancaire des petits et moyens promoteurs relève alors souvent du parcours du combattant.

En effet, depuis 1988 et l’adoption du ratio « Bâle I » visant à sécuriser les systèmes bancaires, les règles imposées aux banques européennes quant à la constitution de fonds propres sont de plus en plus strictes. Le ratio Bâle I avait imposé aux banques de constituer des fonds propres à hauteur de 8% de leurs engagements. En 2006, le ratio « Bâle II » avait conservé le ratio de 8%, mais en avait durci le contenu, notamment en imposant aux banques d’adapter leurs fonds propres en fonction du niveau de risque de leurs engagements.

L’introduction de cette notion de risque en 2006, combinée à la période trouble de la crise financière de 2007, ont poussé les banques à demander aux emprunteurs un apport en fonds propres de plus en plus élevés. Ainsi en matière immobilière, les banques demandent aux promoteurs sollicitant un emprunt de produire en moyenne un apport de l’ordre de 15% du coût total de l’opération immobilière à financer. La pratique de marché laisse cependant voir que plus le promoteur est modeste, plus le montant des fonds propres demandés par la banque est élevé.

Aujourd’hui, les banques se dirigent vers des exigences encore plus strictes avec l’adoption d’un ratio « Bâle III ». La mise en œuvre progressive de ces nouvelles règles interviendra à partir de 2022 jusqu’en 2027.

Ce nouveau ratio « Bâle III » impose aux banques européennes d’élever leurs fonds propres à hauteur de 10% au minimum de leurs engagements, sans compter la création d’un « coussin pour risques systémiques » permettant aux instances nationales de moduler le ratio pouvant ainsi atteindre 18%.

Ces nouvelles contraintes imposées aux banques, combinées à la crise financière liée au coronavirus, suggère que les banques seront de plus en plus exigeantes en matière de fonds propres dans leur octroi de financement.

Recourir à un financement alternatif permet donc aux promoteurs de répondre positivement aux contraintes bancaires en constituant une partie de leurs fonds propres via une source externe.

De plus, ce financement est rapidement mobilisable pour permettre de financer efficacement l’achat du foncier nécessaire aux programme , et ainsi de ne pas manquer d’opportunités commerciales.

Généralement, et dans un souci de flexibilité, le promoteur peut opter pour un remboursement anticipé, récompensant ainsi la célérité des chantiers et profitant ainsi d’un effet de levier plus important.

Ce financement optimisé permet aux promoteurs de s’affranchir des limites inhérentes au manque de liquidité et ainsi se concentrer sur la qualité économique des projets. Cela favorise des marges importantes et par la même occasion, permet de distribuer les taux d’intérêts élevés propres au crowdfunding immobilier.

Les modalités et les coûts du crowdfunding immobilier

Tout commence par un audit du porteur de projet et du projet lui-même (type d’opération, calendrier, commercialisation, taux de marge…) afin de voir si les standards qualitatifs sont atteints.

Une fois ces audits satisfaits, la plateforme effectue un scoring (une notation)du projet et propose un taux de financement au porteur de projet qui servira de base de rémunération aux investisseurs.

S’ensuit la structuration de la levée de fonds, souvent sous le format de dette obligataire in fine, avec la proposition du projet à la communauté d’investisseurs de la plateforme.

Le processus global est bien plus court (moins d’un mois) que celui déployé par une banque ou par un fond d’investissement spécialisé en dette privée immobilière afin de permettre plus de réactivité aux porteurs de projets.

Du côté des coûts de cette solution de financement de fonds propres, il faut distinguer la rémunération de la plateforme et celle des investisseurs.

En général, la rémunération des investisseurs varie entre 7% et 12% par an en fonction du risque inhérent au projet et de la durée de l’emprunt.

La rémunération de la plateforme varie quant à elle entre 5% et 10% du montant levé selon les plateformes.

Le package global du financement peut donc paraître de prime abord élevé, cependant, il faut garder en tête que tous ces frais sont fiscalement déductibles.

Le financement privé de fonds propres présente le double avantage d’indépendance et de performance financière comparé à une co-opération, qui est l’association avec un opérateur partenaire conduisant naturellement à un partage de la marge.

L’approche de La Première Brique

La Première Brique a décidé de développer une approche multi-services en accompagnant ses clients sur tous les sujets financiers et assurantiels qu’ils rencontrent dans le cadre de leurs programmes immobiliers (fonds propres, dette bancaire, assurances, garanties obligatoires…).

Notre ADN ? Devenir les partenaires de confiance et de croissance de nos clients promoteurs et marchands de biens afin de leur permettre de se recentrer sur leur valeur ajoutée, la réalisation de leurs opérations.


Vous êtes professionnel de l’immobilier et vous souhaitez en savoir plus sur le financement de fonds propres de vos opérations ? Découvrez nos solutions de financement.