La livraison à soi-même en immobilier

Engineer At Construction Site

Promoteurs, marchands, vous souhaitez conserver un ou plusieurs lot(s) d’une de vos opérations dans votre patrimoine ? Découvrez quelles sont les conséquences fiscales de la livraison à soi-même en matière immobilière.

La livraison à soi-même, est le cas de figure où le porteur de projet immobilier, à l’issue d’un chantier décide de ne pas vendre le bien et de le conserver son patrimoine.

D’un point de vue fiscal il en résulte l’obligation pour le promoteur ou le marchand de biens assujetti à la TVA, de s’auto-facturer de la TVA.

Cette curiosité fiscale trouve sa justification dans le fait que l’assujetti a anormalement déduit la TVA lors de la construction et doit donc la rembourser à l’état.

Le secteur immobilier est concerné puisque sous certaines conditions le mécanisme de livraison à soi-même peut venir impacter la TVA due par les promoteurs immobiliers, marchands de biens, ou tout autre assujetti à l’origine d’une opération immobilière.

La naissance d’une obligation de livraison à soi-même d’immeuble

L’imposition d’un opérateur immobilier assujetti à la TVA au titre d’une livraison à soi-même est prévue par le Code général des impôts. Il en résulte que trois conditions cumulatives sont nécessaires pour que le constat d’une livraison à soi-même devienne une obligation de l’assujetti.

  • La première condition est relative aux modalités d’obtention de l’immeuble : l’acquisition ou les travaux de construction de l’immeuble doivent avoir été grevées de TVA déductible. Autrement dit, l’opérateur immobilier doit avoir supporté de la TVA lors de l’acquisition de l’immeuble et/ou lors des travaux de construction.
  • La deuxième condition porte sur l’utilisation de l’immeuble. Ce dernier doit avoir été affecté en tout ou partie à une utilisation effective durant la période de détention. Cela permet d’éviter les opérations purement spéculatives.
  • La troisième condition est que l’immeuble en cause fasse l’objet d’une exclusion ou limitation de son droit à déduction.

Cette dernière condition plus technique fait référence au coefficient de déduction de l’immeuble qui doit être inférieur à 1. Cela signifie schématiquement que (i) l’immeuble doit être utilisé en tout ou partie pour une activité non imposable à la TVA, ou (ii) que l’immeuble doit être utilisé en tout ou partie pour une activité exonérée de TVA, ou (iii) que l’immeuble doit être en tout ou partie exclu du droit à déduction.

Application aux opérations immobilières courantes

Une fois ces trois conditions cumulatives réunies, trois situations immobilières courantes interpellent quant à la possible application d’une livraison à soi-même. Il s’agit :

  • des immeubles construits invendus ;
  • des immeubles mis en location ; et
  • des immeubles affectés à une utilisation personnelle.

Cas des immeubles invendus

La construction par un assujetti d’immeubles destinés à être revendus pose question lorsque le bien n’est pas revendu rapidement, que ce soit volontaire (volonté de conserver un ou plusieurs lot(s) ou involontaire (difficultés liées au marché).

En effet, si cet assujetti a supporté de la TVA lors des travaux, le maintien en stock d’un immeuble durant plusieurs années peut-il constituer une affectation à une activité non imposable à la TVA et constituer une livraison à soi-même ?

Dans un premier temps, la réforme de la TVA immobilière de 2010 avait tranché la question en faveur de la livraison à soi-même, en la rendant automatique pour tous les immeubles invendus depuis plus de 2 ans.

Mais une nouvelle réforme de 2014 est venue aligner le droit français sur celui de l’Union européenne en excluant cette fois ci l’obligation de livraison à soi-même.

Ainsi, depuis 2015 tout immeuble inscrit en stock, quel que soit son délai de vente ouvre droit à déduction de la TVA qui a grevé sa construction ou son achat, sans obligation de livraison à soi-même.

Exception à cette règle : l’assujetti qui, ne parvenant pas à vendre un immeuble et décide de l’utiliser en l’affectant à l’une de ses activités, pourra si cette activité est exonérée de TVA, être soumis à une régularisation de la TVA déduite en amont. Tel est le cas pour une activité de location immobilière exonérée, dont le détail est exposé dans la partie ci-après.

Cas des immeubles affectés à une activité de location

Il est courant que certains professionnels construisent ou achètent des immeubles en vue de les louer, que ce soit prévu ou décidé en cours de programme.

Cette mise en location peut être motivée par la volonté de diversifier ses revenus immobiliers, ou encore de patienter quelques années pour pouvoir revendre un immeuble ancien (achevé depuis plus de 5 ans) afin soit d’être exonéré de TVA, soit d’opter pour l’application de la TVA sur marge.

Or une mise en location d’un immeuble pour lequel le promoteur ou le marchand a supporté de la TVA lors de l’achat ou de la construction peut constituer une obligation de livraison à soi-même.

En effet, l’activité de location immobilière comporte beaucoup de cas d’exonération de TVA :

Ainsi, un immeuble grevé de TVA et affecté à une activité de location exonérée de TVA donne l’obligation pour l’assujetti de constater une livraison à soi-même.

Cas d’une utilisation personnelle de l’immeuble construit ou acquis par sa société

Il peut être intéressant pour les associés de faire acheter ou construire par leur société un immeuble pour l’habiter personnellement. L’intérêt peut être de faire bénéficier la société des charges de propriété ou encore des amortissements.

En revanche, le recours à ce genre de mécanisme peut être à l’origine d’une obligation de livraison à soi-même pour la société, si la construction ou l’acquisition du bien a été grevée de TVA.

En effet, que l’utilisation personnelle prenne la forme d’une location ou d’une mise à disposition à titre gratuit, l’affectation de l’immeuble par la société sera faite soit à une activité exonérée de TVA, soit à une activité extérieure à celle de l’entreprise.

Dans les deux cas, la société serait donc tenue de constater une livraison à soi-même de l’immeuble.

De plus, ce genre de montage peut constituer, dans certains cas, un risque concernant une possible requalification en abus de biens sociaux et il convient de bien border l’opération pour que la société conserve un intérêt réel à la réaliser.

Mise en œuvre et effets de la livraison à soi même

Le constat d’une livraison à soi-même d’immeuble implique pour un assujetti de s’auto-facturer la TVA sur cet immeuble au taux normal de 20%.

L’assiette de la TVA est alors constituée du coût de revient hors TVA de l’immeuble, y compris le coût du terrain.

Il apparaît donc que dans une majorité de cas, le constat d’une livraison à soi-même est neutre ou presque neutre pour le promoteur/marchand assujetti.

En effet, sauf écart de taux de TVA (ce qui implique des postes de construction soumis à la TVA à taux réduit), la TVA collectée lors de la livraison à soi-même sera du même montant que la TVA déductible supportée lors de l’achat et/ou de la construction de l’immeuble.


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