Les droits d’enregistrement immobiliers

Bien maîtriser les subtilités liées aux frais d’achat immobiliers est essentiel pour optimiser la rentabilité de vos opérations et éviter les mauvaises surprises !

Découvrez comment sont construits les droits d’enregistrement et quelles sont les modalités pour les réduire.

Les mutations de droit de propriété des immeubles en France sont soumises à des prélèvements fiscaux appelés droits d’enregistrement, communément appelés « frais de notaires », qui diffèrent en fonction du type de mutation.

Le droit de vente d’immeuble est exigible sur la majorité des cessions onéreuses d’immeubles, mais ouvre droit en revanche à un certain nombre de régimes de faveur se traduisant par un taux réduit ou une exonération.

Ainsi, il est indispensable pour les professionnels de l’immobilier de bien maîtriser les rouages du droit de vente d’immeubles ainsi que les régimes de faveur s’ouvrant à eux afin d’optimiser les coûts fiscaux de leurs opérations.

L’identification du droit de vente immobilier

C’est à l’occasion de l’acte authentique notarié que le droit de vente est perçu.

L’acheteur s’acquitte alors de différentes taxes départementales et communales calculées sur le prix de vente de l’immeuble, exprimé dans le contrat, majoré de toutes les charges et indemnités supportées par l’acheteur au profit du vendeur.

L’assiette du prix de vente est cependant minorée par le montant de la valeur des biens meubles éventuellement inclus dans la vente, s’il est stipulé pour ces biens meubles un prix distinct.

Le taux du droit de vente d’immeubles varie entre 5,09 % et 5,80 %.

Il se compose des 3 taxes différentes suivantes :

1 – Un droit départemental de 3,80 % pouvant être modulé par les conseils départementaux dans une fourchette comprise entre 1,30 % et 4,50 % (en pratique, tous les départements ont élevé le taux à 4,50 %, sauf l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte dans lesquels il demeure à 3,80 %) ;

2 – Une taxe additionnelle au profit des communes de 1,20 % ; et

3 – Un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental de 2,37 %, s’imputant sur le montant issu de l’application du droit départemental.

Exemple pour la vente d’un immeuble de 300.000 € :

  1. Droit départemental = 4,50 % x 300.000 € = 13.500 €
  • Taxe au profit des communes = 1,20 % x 300.000 € = 3.600 €
  • Prélèvement  pour frais d’assiette = 2,37 % x 13.500 € = 320 €

Soit un total de 17.420 € de droit de vente pour une cession d’immeuble de 300.000 €.

Il faut cependant ajouter à ce résultat le paiement de la contribution de sécurité immobilière qui est due au profit du service de la publicité foncière à hauteur de 0,1 % de la valeur de tout immeuble objet d’une mutation à titre onéreux, soit pour l’exemple ci-dessus une majoration du droit de vente de 300 €.

Il faut également noter qu’il existe en Ile-de-France une taxe additionnelle de 0,6 % imputable aux cessions à titre onéreux de bureaux et/ou de locaux commerciaux. Dans l’exemple précédent, le droit de vente aurait alors été majoré de 1.800€. 

Les régimes de faveurs ouverts aux acteurs immobiliers

Une multitude de régimes spéciaux permettent de minorer ou d’exonérer le montant de ce droit de vente, certains s’adressant tout particulièrement aux professionnels de l’immobilier promoteurs et marchands.

C’est notamment le cas des régimes spéciaux d’achat d’immeubles avec engagement de revendre ou engagement de construire.

L’achat avec engagement de revendre

L’article 1115 du Code général des impôts institue un régime en faveur des acheteurs d’immeubles assujettis à la TVA.

En prenant dans l’acte de vente l’engagement de revendre le bien dans un délai de 5 ans à compter de la date d’acquisition, il est possible de bénéficier d’un droit de vente à un taux réduit de 0,715 % se composant d’une taxe départementale pour 0,70 %, grevée d’un prélèvement pour frais d’assiette de 2,14 %

Ainsi, en reprenant l’exemple exposé ci-dessus, la vente d’un immeuble de 300.000€ acquis avec un engagement de revendre supporterait le droit de vente suivant :

  1. Droit départemental = 0,70 % x 300.000 € = 2.100 €
  • Prélèvement  pour frais d’assiette = 2,14% % x € = 45 €

Soit un total de 2.145 €, et une économie de droit de vente de 15.275 € par rapport au taux plein.

Lorsque cet engagement de revendre est pris dans l’acquisition d’un fond de commerce ou de parts de SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice devient même l’exonération totale du droit de vente.

En cas de cessions successives de l’immeuble entre assujettis avec engagement de revendre, le délai de 5 ans imposable au premier assujetti s’impose à chacun des acheteurs suivants.

Par ce délai commun aux acheteurs successifs, le législateur souhaite éviter la rétention immobilière et en forcer la cession à un consommateur final.

Dans le même esprit, il est prévu une diminution du délai de revente à 2 ans pour les engagements de revendre portant sur des immeubles (i) revendus par lots et (ii) déclenchant un droit de préemption des locataires.

L’objectif est  de pousser les marchands de biens à revendre rapidement les immeubles pouvant intéresser les locataires en place.

L’engagement de revendre n’est pas réalisé en cas d’apport en société. Il ne l’est pas non plus en cas de donation de l’immeuble, cette dernière entraînant la déchéance du régime favorable.

Lorsque l’immeuble n’a pas été revendu au delà du délai imparti, l’acquéreur sur lequel pesait l’engagement de revendre dispose d’un délai d’un mois pour s’acquitter spontanément du droit de vente dont il aurait du s’acquitter à l’origine s’il n’avait pas bénéficier du régime de faveur, assorti de l’intérêt de retard.

Lorsque l’immeuble est composé de plusieurs lots et qu’il a été partiellement vendu, le droit de vente économisé à restituer par l’assujetti se calcule en appliquant le taux plein sur la différence entre le prix d’acquisition, et le prix de la revente partielle.

Enfin, l’acquéreur qui a pris un engagement de revendre peut y substituer avant le terme du délai de 5 ans un engagement de construire (étudié ci-après) qui vaut accomplissement de l’engagement de revendre. Cette substitution s’opère par l’envoi d’un courrier recommandé avec avis de réception au service de l’impôt compétent, fixant ainsi le point de départ du nouvel engagement.

L’achat avec engagement de construire

Comme l’engagement de revendre, l’engagement de construire est un régime de faveur ouvert aux assujettis à la TVA. Le bénéfice de cette option est ici une exonération totale du droit de vente, auquel il est substitué un droit fixe de 125 €.

L’engagement pris par l’acquéreur doit également figurer directement dans l’acte de vente. Il doit en revanche être réalisé avant le terme de 4 ans à compter de la date de l’acte de vente.

La construction effectuée doit ainsi aboutir dans le délai imparti à la production d’un immeuble neuf, ou à la finalisation des travaux d’un immeuble acquis inachevé.

Le délai de 4 ans peut être annuellement prolongé sur demande adressée au directeur des finances publiques responsable du ressort du lieu de l’immeuble. L’absence de réponse motivée de l’administration dans un délai de 2 mois vaut acceptation de la prolongation d’un an.

La souscription au régime favorable de l’engagement de construire est cependant conditionnée au respect de certaines règles quant aux travaux effectués. L’exonération est en effet applicable dans la limite de :

  • 2.500m2 par maison individuelle ;
  • sans limitation pour les immeubles collectifs d’habitation ; et
  • des surfaces construites pour les immeubles non affectés à l’habitation (le reste du terrain n’étant pas construit étant soumis au droit de vente à taux plein).

En cas de défaut d’achèvement des travaux dans le délai imparti, l’acquéreur est tenu de s’acquitter spontanément, dans un délai de 1 mois, le montant du droit de vente qu’il aurait dû payer sans le régime de faveur, assorti des intérêts de retard.

Enfin, l’acquéreur peut, dans la limite de 5 ans à compter de l’acquisition (ce qui sous-entendrai au delà de 4 ans avoir obtenu une prolongation d’un an), substituer un engagement de revendre à son engagement de construire, moyennant le paiement du droit de vente au taux réduit (0,715%) assorti des intérêts de retard.


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