Le rachat à soi-même en immobilier

Le « rachat à soi-même », communément appelé OBO pour « owner buy out » est une forme particulière de rachat avec effet de levier de dette.

L’OBO se traduit classiquement par l’achat par des actionnaires de leur propre société via une holding nouvellement créée. En matière immobilière, un OBO consiste en revanche pour un propriétaire au rachat de son propre immeuble à travers une société qu’il détient.

Un OBO immobilier présente de nombreux avantages financiers, juridiques et stratégiques que nous vous présentons.

Les avantages de l’OBO immobilier

Avantages financiers

L’OBO immobilier permet de se servir d’un immeuble net de dettes (ou presque) pour contracter un emprunt tout en bénéficiant de règles fiscales avantageuses en fonction du choix de la société se portant acquéreuse.

Dans le contexte actuel, avec des taux bancaires qui sont très compétitifs, le principe même de l’OBO immobilier est d’autant plus performant.

Cette opération permet également de sélectionner les modalités fiscales les plus intéressantes.

En fonction de la société choisie le propriétaire du bien peut ainsi bénéficier du régime de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés et ainsi optimiser fiscalement les revenus qu’il tire de son patrimoine immobilier (que ce soit fiscalement ou comptablement).

Avantages juridiques

L’OBO peut aussi s’avérer judicieux pour préparer l’avenir. La détention de son patrimoine immobilier à travers une société permet en effet d’envisager une transmission simplifiée des actifs (en pleine propriété ou en démembrement). Elle ouvre notamment l’accès au mécanisme du démembrement de propriété qui s’avère à la fois économique et sécuritaire pour anticiper une succession.

Cette détention permet également de sécuriser, scinder son patrimoine entre plusieurs personnalités juridiques et ainsi le protéger contre d’éventuels créanciers ou s’associer avec des personnes différentes en fonction des structures.

Avantages stratégiques

L’OBO rend liquide tout ou partie d’un patrimoine immobilier, permettant ainsi à son propriétaire de réinvestir, soit pour diversifier son patrimoine, soit pour agrandir son parc immobilier.

Il est un très bon moyen d’utiliser l’effet de levier de l’emprunt afin de faire fructifier la valeur de son patrimoine plutôt que d’attendre les loyers mensuels.

L’OBO est donc un choix stratégique marquant un changement d’esprit entre une logique de rente mensuelle et une logique de réinvestissement.

Mettre en œuvre un OBO immobilier peut donc être intéressant pour optimiser son patrimoine mais nécessite une bonne connaissance des dessous de ce montage afin de faire les bons choix lors de sa construction.

Le propriétaire immobilier souhaitant mettre en œuvre un OBO doit en effet choisir avec soin la forme de la société portant l’achat, vérifier la faisabilité du financement, et anticiper les coûts de la cession dans les modélisations de flux financiers liés à l’opération.

La mise en œuvre de l’OBO immobilier

Le choix de la société portant l’achat

Dans la majorité des OBO immobiliers, la société choisie pour se porter acquéreuse est une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Les bénéficiaires optent ainsi pour une société conçue pour la gestion et la détention immobilière, tout en bénéficiant des avantages du régime de l’impôt sur les sociétés.

Le rachat et la détention d’un immeuble par une société soumise à l’IS présente en effet plusieurs avantages fiscaux.

Au niveau de la gestion de l’immeuble, l’option pour cette imposition permet d’en déduire comme charges les frais d’acquisition (notaire, agence…), et de passer tous les ans des amortissements de l’immeuble acquis, diminuant ainsi le résultat fiscal annuel.

Le montage bénéficie également d’une fiscalité avantageuse pour ce qu’il s’agit des sommes perçues par le propriétaire qui deviendra associé de la SCI. En effet, les sommes perçues par lui comme associé, via des dividendes bénéficient d’une imposition simplifiée et fixe via la flat-tax (30%). Il pourra également se rémunérer à travers un salaire de gérant qui constituera une charge déductible du résultat imposable.

Enfin, si les déficits dégagés par une SCI soumise à l’IS ne peuvent êtres imputés sur les revenus personnels des actionnaires en raison de l’opacité de la société, l’IS permet de reporter les déficits sur les exercices ultérieurs.

L’un des inconvénients d’une SCI optant pour l’IS est qu’à la différence des SCI soumises à l’impôt sur le revenu, la détention de l’immeuble à travers elle n’ouvre pas droit à un abattement sur la plus value réalisée lors d’une revente ultérieure.

Pour contrer cet inconvénient, un démembrement de propriété combiné à une cession temporaire de l’usufruit à une société à l’IS permet de combiner les avantages des deux régimes.

Il faut cependant rappeler qu’il existe de nombreuses alternatives aux SCI soumises à l’IS pour porter un montage tel que l’OBO immobilier. Ce choix est crucial est fonction d’une multitude de facteurs (sociaux, matrimoniaux, familiaux…). Il est ainsi conseillé de consulter un expert en la matière qui saura aiguiller au mieux un propriétaire souhaitant réaliser un OBO.

Le recours à l’emprunt

Recourir à l’emprunt permet de dégager des liquidités, qui pourront par exemple être réinvesties afin d’augmenter encore le patrimoine, tandis que le bien immobilier sera toujours détenu dans la société, sans venir impacter le patrimoine comme une vente traditionnelle.

De plus, la société qui va porter l’opération et l’emprunt peut déduire comme charges les intérêts de l’emprunt, réduisant ainsi son coût.

Un des principaux points d’attention de ce montage réside dans la nécessité de prouver un objectif autre que fiscal dans la création et l’endettement de la société ad hoc, cette dernière ne doit pas être lésée lors de la réalisation de cette opération.

En effet, l’article L64 du Livre des procédures fiscales sanctionne les montages constitutifs d’un abus de droit, c’est à dire les actes dont le but exclusif est d’éluder l’impôt, et le nouvel article L64 A élargit cette notion d’abus de droit aux actes dont le but principal est d’éluder l’impôt.

Ainsi, en veillant préalablement à l’engagement que les revenus issus de l’immeuble permettent de couvrir les mensualités de l’emprunt, le propriétaire se dégage une importante capacité financière, à moindre risque, tout en conservant son patrimoine.

La cession de l’immeuble

La cession de l’immeuble, du propriétaire personne physique vers la société, est indispensable pour générer des liquidités apportées par un établissement bancaire via l’emprunt. Cette cession génère certains coûts qui peuvent cependant être minorés avec une stratégie immobilière appropriée.

Premièrement, la mutation du droit de propriété entre le propriétaire initial personne physique et sa société génère pour la société acquéreuse l’obligation de payer un droit de vente d’environ 5,8% de la valeur de l’immeuble cédé.

S’il ne semble pas possible dans cette configuration d’agir sur le taux de la taxe due, il faut cependant rappeler que si la société acquéreuse est une société passible de l’IS, alors cette dernière est en mesure de déduire fiscalement, comme charges, les frais d’acquisition de l’immeuble, incluant les droits d’enregistrement.

Au niveau du propriétaire, la cession du bien déclenche pour lui l’imposition de la plus value qu’il réalise si la différence entre la valeur de l’immeuble cédé et celle qu’il avait lors de la précédente mutation dégage une plus-value, cette dernière sera imposée au titre de l’impôt sur le revenu à hauteur de 19% (art 200B CGI) et au titre des prélèvements sociaux à hauteur de 22%, soit un total de 41%.

Cette imposition de la plus-value dégagée bénéficie toutefois d’abattements progressifs pour durée de détention. Ces abattements permettent l’exonération totale de la plus-value au terme de la 22ème année de détention pour l’impôt sur le revenu (art 150 VC CGI) et de la 30ème année de détention pour les prélèvements sociaux (art L136-7 CSS).

De plus, la valeur du bien apporté sera librement fixée lors de la cession, à la condition d’être cohérente au regard du prix de marché pour éliminer tout risque de contestation fiscale. Il est donc conseillé pour cela de reprendre la valeur déclarée dans la dernière déclaration annuelle d’impôts.


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