SCI et marchand de biens, fausse bonne idée !

La frontière entre particulier réalisant des opérations d’achat-revente à titre personnel et marchand de biens professionnel est parfois mince et beaucoup évoluent sur le fil d’un rasoir fiscal tranchant.

Dans la pratique beaucoup de particuliers détournent le régime des SCI pour y développer une activité de quasi-marchand pour tirer à la fois profit des avantages des opérations de particuliers (financement…) et la profitabilité des opérations de marchands.

Découvrez quels sont les risques de ce mélange des genres.

La définition du marchand de biens

Côté définition, l’activité de marchand de biens est communément définie comme l’achat, la valorisation et la revente de biens et/ou de droits immobiliers.

La définition de cette activité est cependant différente d’un point de vue fiscal puisque l’article 35 du Code général de impôts (CGI) y ajoute un caractère de récurrence et de spéculation.

Si l’activité de marchand de biens est ainsi définie dans le CGI, c’est parce qu’elle tire son importance de sa qualité d’opération commerciale par nature, induisant ainsi l’application des impôts commerciaux qui en découlent.

Ainsi, l’article 206 du CGI nous dit qu’une société civile, qui exerce une activité commerciale, est soumise à l’impôt sur les sociétés, et non à l’impôt sur le revenu. Cette règle est valable bien sûr si la société en question n’a pas déjà opté pour une imposition commerciale (cas d’une SCI qui exerce son option irrévocable d’imposition à l’IS par exemple).

Cette requalification du régime d’imposition en fonction de l’activité exercée par une société civile pousse alors à l’interrogation concernant les SCI qui est une société civile soumise par principe à l’impôt sur le revenu.

Le chant des sirènes de la SCI

Les SCI sont un outil juridique et patrimonial pensé pour la gestion immobilière et c’est donc tout naturellement que les personnes disposant, ou souhaitant disposer d’un patrimoine immobilier se tournent vers cette structure pour le gérer.

Ce phénomène est également accentué par l’effet marketing que beaucoup de formateurs en ligne ont contribué à créer en ventant des vertus (parfois à tort) aux SCI.

Dès lors, qu’en est-il de la gestion fiscale de la revente d’un immeuble par une SCI ? Si cette opération était qualifiée d’activité de marchand de biens par l’administration fiscale, la SCI serait alors requalifiée comme soumise aux impôts commerciaux, induisant de lourdes conséquences fiscales.

En effet la requalification à l’impôt sur les sociétés d’une SCI à raison d’une vente immobilière induit des redressements en cascade, ainsi qu’un changement total de la fiscalité future.

La marge réalisée sur la vente d’immeuble en cause devient alors imposable à l’impôt sur les sociétés et perd le bénéfice des abattements pour détention.

Les revenus perçus personnellement par le gérant du fait de cette vente sont intégrés à ses revenus BIC et exclus de ses revenus fonciers, et sont imposés au niveau de la SCI comme des dividendes.

Enfin, ces conséquences fiscales sont également étendues à toutes les ventes ayant eu lieu dans les 3 ans précédant le redressement fiscal en vertu du droit de reprise triennal de l’administration.

Il est donc important pour tout marchand de biens, et plus généralement pour toute personne détenant un immeuble à travers une SCI, de connaître les critères sur lesquels l’administration se fonde pour requalifier l’activité d’une SCI en activité de marchand de biens, ainsi que les bons réflexes à prendre pour éviter ce risque fiscal.

Les critères de la requalification des SCI comme marchands de biens

Il est possible de se faire une idée des critères retenus par l’administration fiscale pour requalifier l’activité d’une SCI en activité commerciale de marchand de biens en s’intéressant à la jurisprudence parue en la matière.

Par exemple, dans un arrêt du 5 juillet 2019, la Cour administrative d’appel de Paris a eu à statuer sur la requalification de l’activité d’une SCI à raison de la revente d’un immeuble.

Cette SCI avait pour objet la construction et la location d’immeubles et elle était soumise à l’IR. Elle avait acheté en 1994 des terrains à bâtir, réalisé la construction d’immeubles en 2004, et en avait revendu une partie en 2005, ne tirant un bénéfice que sur l’un des six lots vendus.

Suite à cette vente, l’administration fiscale considère que cette opération relève d’une activité de marchand de biens et redresse la SCI en la faisant basculer à l’impôt sur les sociétés.

La CAA de Paris s’est cependant opposée à la requalification par l’administration fiscale en appuyant sa décision sur deux arguments : cette opération de vente immobilière était la première depuis la création de la société dix ans plus tôt, et l’achat des terrains à construire en 1994 ne pouvait être regardé comme procédant d’une intention spéculative.

Il ressort donc de cet arrêt que les deux critères principaux pour apprécier de l’existence ou non d’une activité de marchand de biens sont :

  • la fréquence de ce type d’opération par une SCI (critère de volume); et
  • l’intention spéculative de la SCI au moment de l’achat du bien qui sera revendu (critère d’intention).

Dans une autre affaire plus curieuse (CAA Versailles 25 juillet 2019), le but de l’administration avait été de prouver que l’activité exercée par une SCI ne relevait pas de celle des marchands de biens :

Dans cette affaire, le gérant d’une SCI s’était vu redresser par l’administration fiscale qui avait réintégré dans ses revenus fonciers les revenus tirés de l’activité de la SCI qu’il détenait majoritairement.

L’idée de ce gérant avait alors été de contester le redressement, en invoquant le fait que la SCI, en raison de deux ventes immobilières en 2006 et 2011, exerçait une activité de marchand de biens, et devait donc être soumise à l’impôt sur les sociétés. Le Gérant s’appuyait également sur l’objet de la SCI qui autorisait cette dernière à exercer une activité commerciale.

Il voulait ainsi concentrer le redressement fiscal sur sa société plutôt que sur ses revenus personnels.

La CAA de Versailles avait alors rejeté en deux temps l’argumentaire du gérant :

(i) la cour a précisé le rôle de l’objet de la société dans la requalification : si l’objet peut constituer un indice de l’activité commerciale d’une SCI, il convient de s’intéresser à l’activité réelle de la société. Or ici, la Cour relève que l’activité de la SCI consistait majoritairement en de la location immobilière nue qui est une activité civile.

(ii) la cour a estimé ensuite que la réalisation par la SCI de deux ventes en l’espace de cinq ans ne suffisait pas à retenir le caractère habituel de ce type d’opérations et a donc rejeté la requalification de l’activité de la SCI en activité de marchand de biens.

En conclusion, toute vente d’immeuble par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu n’entraine bien évidemment pas une requalification de son activité ni une imposition aux impôts commerciaux !

Cependant l’accumulation de ventes fait en revanche peser un potentiel risque fiscal puisque les critères retenus par l’administration sont principalement ceux de la récurrence et du caractère spéculatif d’une opération, qui sont des tous deux critères subjectifs.

Un marchand de bien averti devra donc s’interroger sur le but de son activité et sa qualification au sens fiscal, afin de choisir la forme de sa société en conséquence.

Les moyens de prévenir ce risque fiscal

Il ressort des deux arrêts cités précédemment que si la SCI est sculptée pour la gestion immobilière mais toutes les opérations immobilières ne sont en revanche pas adaptées à ce modèle.

En revanche, pour toutes les opérations immobilières de nature commerciale, il est préférable d’opter soit pour la création d’une société commerciale par nature (SAS, SARL), soit de faire opter préventivement sa SCI à l’impôt sur les sociétés.

Cependant, cette dernière option laisserait toujours subsister une problématique de nature d’activité puisque qu’une SCI, bien que fiscalement commerciale car ayant opté pour l’IS, exercera une activité commerciale malgré sa nature civile.

De plus, l’option pour l’IS est irrévocable dans une SCI et entraîne d’importants changements fiscaux comme exposé précédemment. Dans tous les cas, la société créée par un marchand de biens souhaitant se professionnaliser est une étape clef et stratégique indispensable pour la réussite de cette activité. Il est donc préférable de se tourner vers un professionnel pour la réalisation de ce choix crucial qui doit précéder d’une étude personnalisée au cas par cas.


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