La sélection des projets de crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier affiche des taux de défaut très faibles malgré une rémunération du risque importante !

Cette subtile équation est le résultat direct des politiques d’audit de dossiers menées par les différents acteurs de cette industrie.

Au regard de la crise actuelle et des conséquences à venir, la solidité des projets et des opérateurs accompagnés par les plateformes sera plus que jamais un point central dans le développement du crowdfunding immobilier.

Les équipes de La Première Brique vous invitent dans les coulisses du crowdfunding immobilier afin de découvrir ensemble comment sont choisis les projets qui sont mis en ligne sur les plateformes de crowdfunding ?

Quels points sont analysés ?

L’audit d’une opération, qu’elle porte sur un programme d’achat/revente (marchand de biens), de construction (promotion) ou de lotissement comporte des dizaines de points d’étude.

Certaines plateformes se livrent à une surenchère du nombre de ces points pour rassurer les investisseurs mais il faut surtout retenir qu’il s’agit d’un processus complexe et surtout peu industrialisable.

En effet, chaque projet et chaque porteur de projet sont spécifiques et nous considérons qu’il serait dangereux d’auditer un petit marchand de biens de Lille de la même façon qu’un gros promoteur régional de Nice.

Pour synthétiser, et sans rentrer dans une liste de ces points, l’audit d’un projet est réalisé sur 3 grands axes :

  • Le porteur de projet
  • La société de projet
  • Le projet

Le porteur de projet

Sauf sur le financement de grands groupes de promotion, il est important de garder en tête que l’opération repose souvent sur le savoir-faire d’un homme (ou d’une femme), le porteur de projet.

Partant de ce principe il convient d’étudier avec grande attention la capacité de cette personne à réaliser correctement l’opération qu’elle présente à la plateforme.

Il s’agit en quelque sorte de jauger le capital confiance qu’inspire ce professionnel. Malgré le fait que la matière soit financière au final, il ne faut pas oublier que la confiance d’une plateforme dans un porteur de projet joue un rôle majeur et comme toute confiance celle-ci s’entretien durant l’audit, durant la durée du projet et même après la clôture de l’opération.

Chez La Première Brique, nous pensons que c’est un des très beaux aspects de notre métier et la crise que nous traversons (sanitaire dans un premier temps et économique dans un second temps) va renforcer l’importance de ce lien.

En effet, nous n’avons jamais autant échangé avec nos porteurs de projets financés et nos promoteurs et marchands intéressés que durant cette phase d’incertitude liée au confinement.

Que ce soit par mail, par téléphone ou par visio nous avons toujours pris soin de préserver ce lien.

En temps normal les rencontres physiques sont essentielles car elles constituent des terrains d’échange privilégiés permettant de juger du caractère du promoteur, de sa façon de travailler…

Il existe bien sûr des éléments plus objectifs concernant le porteur de projet comme par exemple le niveau d’expérience (le nombre d’opérations semblables réalisées), de connaissance (les formations et les domaines d’activité qu’il maîtrise) ou son patrimoine (et donc sa capacité à apporter des garanties financières personnelles aux investisseurs).

La société de projet

La société de projet (ou le groupe de sociétés) qui va porter l’opération et le financement fait également l’objet d’une étude approfondie.

Ce pan d’audit va quant à lui être plus « traditionnel » puisque l’analyse se fait sur des aspects juridiques, financiers et stratégiques objectifs permettant de déterminer la solidité de la structure qui va porter l’opération, et par voie de conséquence sa capacité à supporter dans de bonnes conditions le financement.

Les éléments financiers (chiffre d’affaires, résultats, dettes…) sont passés au crible pour s’assurer que la structure est saine et qu’elle peut assumer d’éventuelles perturbations sans s’écrouler.

L’audit juridique vient valider les montages réalisés et ceux projetés pour le financement.

Par exemple un promoteur qui n’aurait que des SARL et/ou des SCCV ne pourra pas accueillir de financement participatif à travers une émission d’obligations.

Il faudra donc soit transformer la forme sociale d’une structure soit créer une nouvelle société pour supporter l’emprunt.

Le projet

L’opération qui fait l’objet du financement subit une analyse toute particulière.

En effet, celle-ci est décortiquée et toutes ses composantes sont analysées comme par exemple :

  • Les coûts de construction et les entreprises clé intervenant sur le chantier
  • Les choix techniques de construction
  • Le respect de la réglementation en matière d’urbanisme et le permis de construire
  • Le marché immobilier (aspect commercial du programme)
  • Le taux de pré-commercialisation
  • Le calendrier du programme …

Le but est de s’assurer que l’opération est parfaitement maitrisée par le porteur de projet et que tous les aspects ont été étudiés et protégés.

Il s’agit également de vérifier que ce projet immobilier répond bien à un marché pour s’assurer que les lots construits trouveront acquéreur. Pour cela le taux de pré-commercialisation et un indicateur fort mais une étude du marché immobilier local permet de compléter l’anticipation du promoteur sur son opération.

Cette phase d’étude peut parfois donner lieu à des demandes de modification du programme par les plateformes afin d’éliminer des risques identifiés (par exemple augmenter la pré-commercialisation, renégocier un contrat avec une entreprise de construction pour atteindre des prix de marché…).

Qui réalise ces analyses ?

Généralement il y a 3 niveaux de filtre chez une plateforme, composés :

  1. des commerciaux chargés de démarcher les porteurs de projets
  2. des chargés d’audit
  3. du comité de validation

L’idée est de pouvoir s’appuyer sur plusieurs niveaux d’étude, avec des sensibilités différentes et donc un regard différent sur le projet pour s’assurer que celui-ci fédère.

Les commerciaux

Les commerciaux sont en contact direct avec les porteurs de projets et ils constituent donc le premier filtre naturel mais également le meilleur indicateur humain puisque ce sont ces derniers qui vont mener la relation avec le porteur de projet.

Le rôle d’un commercial dans le monde du crowdfunding immobilier est donc double puisqu’il doit à la fois vendre sa solution mais également s’assurer de la solidité des personnes à qui il la vend.

L’audit interne

L’audit interne constitue la force centrale d’analyse d’un dossier dans le processus du crowdfunding. Composé d’analystes financiers et immobiliers, le département d’audit interne d’un opérateur de crowdfunding porte la pratique

Parfois certains aspects de l’audit peuvent être délégués à des tiers pour sécuriser les opérations.

Chez La Première Brique par exemple nous interrogeons souvent des économistes de la construction sur des dossiers où les coûts de construction représentent un enjeu afin de s’assurer que le budget du promoteur soit cohérent.

Il faut également savoir faire appel à des expériences et des expertises externes pour croiser les regards et maximiser l’impact de ces audits.

C’est un peu dans cette logique que les plateformes ont, pour la plupart, adopté un système de comité de validation de projet.

L’intervention finale d’un comité de validation

Afin de valider définitivement un projet et de challenger l’analyse qui a été réalisée au cours des audits, un comité est amené à se prononcer sur la mise en ligne ou non du projet, et par conséquence sur l’ouverture aux investisseurs.

Ce comité, véritable « conseil des sages », est généralement composé de professionnels avec des expertises reconnues dans les domaines de l’immobilier, de la construction, de la finance et du droit.

L’idée est de mutualiser les expertises, et donc les réflexes d’analyses pour s’assurer une meilleure vision du projet.

Un avocat immobilier aura par exemple un regard différent sur les risques d’un projet de promotion que celui d’un banquier immobilier.

Il est d’ailleurs assez courant de voir des plateformes faire appel à des promoteurs et/ou des marchands de biens pour statuer sur les projets sélectionnés.

C’est notamment notre pratique chez La Première Brique puisque nous sommes partis du constat que le jugement par ses pairs s’avérait très bénéfique et pouvait, même dans le cas où le comité refusait le dossier, être bénéfique pour le porteur de projet à travers des recommandations structurantes.

Le métier de marchand ou de promoteur est un métier complexe faisant appel à des compétences variées et où les problématiques trouvent parfois leur source dans de petits de détail. L’œil d’un opérateur habitué de traiter ces sujets nous parait donc essentiel.


Bien que chaque plateforme ait son propre processus d’audit des projets, il existe indéniablement des bonnes pratiques communes à chacune.

Il convient de rappeler néanmoins que le risque 0 n’existe pas en finance, mais dans le cadre de notre travail tout est fait pour s’en approcher.