SCI : que choisir entre l’IR et l’IS ?

Les sociétés civiles immobilières sont conçues pour la gestion de patrimoines immobiliers et peuvent être soumises à deux régimes distincts en fonction de leur imposition.

Si elles sont en effet par principe soumises à l’impôt sur le revenu (IR), les SCI peuvent, comme toutes les sociétés civiles, opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) lors de leur constitution ou en cours de vie sociale.

Ces deux régimes distincts présentent chacun des avantages et des inconvénients pour les associés. Il est donc important de connaître et de maîtriser ces différences afin de choisir le régime le plus adapté à sa situation.

Les différences entre SCI à l’IS et à l’IR

Impact de l’imposition sur les associés

Les SCI soumises à l’IR sont des sociétés fiscalement transparentes. Le bénéfice généré est imposé directement au niveau des associés de la société, à hauteur de la quote-part du capital qu’il détienne, dans la catégorie des revenus fonciers.

Ce type d’imposition transparente est adapté pour la gestion de petits et moyens patrimoines puisqu’elle permet une gestion simplifiée de l’imposition des bénéfices. De plus si la SCI soumise à l’IR génère un déficit foncier, celui-ci viendra diminuer l’imposition personnelle des associés.

Le défaut de l’imposition des SCI à l’IR réside dans le fait que lorsqu’aucun bénéfice n’est réellement versé aux associés, ces derniers sont quand même imposés à concurrence de la part des bénéfices qu’ils auraient pu percevoir. 

Les SCI optant pour l’impôt sur les sociétés sont à l’inverse fiscalement opaques. Elles sont à ce titre les seules redevables de l’imposition frappant les bénéfices qu’elles génèrent.

L’intérêt de mettre en place une imposition séparée entre la société et ses associés réside dans le fait que tant que le bénéfice n’est pas reversé sous la forme de dividendes, les associés ne supportent aucune imposition, favorisant une logique de réinvestissement. Mais à l’inverse, cette imposition ne permet pas, en cas de déficit, de réduire l’imposition personnelle des associés.

Traitement fiscal des charges et amortissements

Les SCI soumises à l’IR ne bénéficient pas de la possibilité d’utiliser l’amortissement des immeubles acquis pour réduire leur bénéfice fiscal.

L’article 31 du Code général des impôts énumère même les charges déductibles des revenus fonciers. Il est ainsi exclu des charges déductibles les frais de travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, tout comme les dépenses d’améliorations engagées pour des locaux autres que d’habitation.

Le régime des revenus fonciers auquel sont soumises les SCI à l’IR est donc assez rigide d’un point de vue de la déduction des charges.

Cependant, il est important de préciser que lorsque le revenu brut foncier annuel est inférieur à 15.000€, le régime du « micro-foncier » s’applique automatiquement, permettant de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour charges de 30%. Cet abattement forfaitaire devient alors très intéressant lorsque peu de frais sont réellement engagés.

Les SCI soumises à l’IS doivent quant à elle enregistrer des amortissements pour dépréciation de la valeur des immeubles qu’elles acquièrent. Ces amortissements sont des charges déductibles qui viennent diminuer le résultat de la SCI et donc mécaniquement l’impôt dû.

Concernant les charges déductibles, en général, le régime des SCI soumises à l’IS est souple puisqu’il permet à ces sociétés de déduire par principe toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société (y compris par exemple les frais de notaire) et en lien avec son objet social.

Imposition des immeubles apportés

Il est fréquent que les SCI soient constituées avec l’apport d’un immeuble que l’un des associés détient déjà personnellement dans son patrimoine.

Dans ce cas de figure, les SCI soumises à l’IR sont avantageuses puisque l’apport d’un immeuble lors de leur constitution est exonéré de droits d’enregistrement lorsque cet apport est pur et simple (apport dont la seule contrepartie est la remise de parts sociales).

A l’inverse, lorsque la SCI opte pout l’IS, tout apport d’un immeuble, qu’il soit pur et simple ou à titre onéreux, est soumis à des droits d’enregistrement à hauteur de 5% de la valeur de l’immeuble apporté.

Attention : une SCI soumise à l’IR et optant en cours de vie sociale pour l’IS devra payer rétroactivement les droits d’enregistrement sur les apports dont elle avait bénéficié et pour lesquels elle avait été exonérée à raison de son imposition à l’IR.

Traitement fiscal des plus values sur revente d’immeubles

Nous l’avons vu, les SCI soumises à l’IR sont transparentes. L’imposition des plus values sur la revente d’immeubles par ces SCI est donc soumise aux mêmes règles que celles de leurs associés particuliers.

Ainsi, une SCI soumise à l’IR va bénéficier lors de la revente d’un immeuble des abattements pour durée de détention prévus pour les particuliers en matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Ces abattements font tendre vers une exonération totale de la plus value dégagée au bout de 23 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

A l’inverse, les SCI soumises à l’IS ne bénéficient pas de ces abattements avantageux pour durée de détention.

De plus, la plus value est ici calculée par la différence entre le prix de vente de l’immeuble, et sa valeur nette comptable, soit le prix d’acquisition diminué des amortissements enregistrés pour ce bien au fil des ans.

Le montant de la plus value est donc considérablement augmenté par ce calcul par rapport à celui des SCI soumises à l’IR.

Taux d’imposition

Une SCI soumise à l’IR verra son résultat imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu directement au niveau des associés :

  • jusqu’à 10.064 €  = 0%
  • de 10.065 € à 25.659 € = 11%
  • de 25.660 € à 73.369 € = 30%
  • de 73.370 € à 157.806 € = 41%
  • au-delà = 45%

Ce type d’imposition est intéressant pour les tranches les plus basses, d’autant plus lorsque le nombre de parts de quotient familial est élevé.

A l’inverse cet impôt est très couteux dans les tranches les plus élevées.

Les SCI optant pour l’IS voient leur bénéfice imposable soumis à une imposition globale et forfaitaire :

  • de 15% pour la tranche du bénéfice inférieure à 38 120 € ; et
  • de 28% au-delà.

Cette imposition à deux tranches, dont la plus haute est de 28% est donc intéressante pour les bénéfices importants au regard des tranches de l’IR. De plus, le taux réduit permet également à l’IS de rester intéressant pour les petits bénéfices. Cependant, l’imposition à l’IS ne prend pas en compte les parts de quotient familial.

Enfin, pour une SCI à l’IR les associés sont imposés sur le résultat quand bien même ce dernier ne leur aurait pas été versé. Ce n’est pas le cas pour les SCI à l’IS, mais la distribution du résultat aux associés sous la forme de dividendes entraîne une seconde imposition (de 30%) au niveau des associés.

Traitement des déficits

Nous l’avons vu, les SCI soumises à l’IR voient leur résultat traité au niveau de leurs associés sous la forme d’un revenu foncier. Or dans le calcul de l’impôt sur le revenu, les déficits fonciers générés sont déductibles du revenu imposable dans la limite de 10.700€ par an. De plus, en cas d’excédant, ces déficits ne sont reportables que pendant 10 ans.

Les SCI soumises à l’IS bénéficient du régime des déficits des sociétés commerciales, lui permettant de reporter ses déficits sur les exercices ultérieurs.

Activités pouvant être exercées par les SCI à l’IR et à l’IS

Les SCI à l’IR sont des sociétés civiles au regard de l’administration fiscale. Dès lors, il leur est impossible de pratiquer une activité commerciale sous peine d’être requalifiée en société commerciale.

Les SCI à l’IR ne peuvent donc pas pratiquer (i) d’achats immobiliers spéculatifs dans l’intention de revendre, (i) de locations commerciales, ni (iii) de locations courte durée meublées à usage d’habitation.

A l’inverse, les SCI ayant opté pour l’IS peuvent exercer tant des activités civiles que commerciales (d’un point de vue fiscal). Il est donc possible d’exercer via ces sociétés toutes les activités locatives, ou d’achat spéculatifs.

Quelle forme privilégier ?

Le choix de la fiscalité de sa SCI a de grandes conséquences et nécessite de réaliser un bilan personnalisé de sa situation fiscale et patrimoniale auprès d’un professionnel.

Néanmoins il faut noter qu’une SCI soumise à l’IR peut toujours par la suite opter pour l’IS. A l’inverse, une SCI ayant opté pour l’IS ne peut renoncer à cette option que dans les 5 exercices suivant l’option, ce renoncement étant irrévocable.

En synthèse

Les SCI soumises à l’IR bénéficient d’un faible taux d’imposition dans les tranches basses du barème progressif de l’IR. Les associés de ces SCI perçoivent un revenu foncier régulier sans être doublement imposé. En cas de déficit foncier, cela diminue leur imposition personnelle.

Elles permettent de bénéficier d’abattements très avantageux pour durée de détention dans l’optique d’une revente mais ne permettent pas d’exercer une activité de location meublée courte durée (type airbnb).

Ces sociétés sont donc adaptées pour les associés situés dans les tranches d’imposition basses et souhaitant percevoir un revenu foncier sans double imposition. Elles le sont également dans une optique de revente afin de bénéficier des abattements pour durée de détention (attention à la requalification en société commerciale).

Les SCI soumises à l’IS permettent d’exercer tout type d’activité et d’amortir la valeur des biens immobiliers acquis. L’amortissement est intéressant dans une logique d’optimisation fiscale puisqu’il va considérablement réduire le résultat imposable annuel. En revanche, la plus value générée à la revente d’un immeuble présente un calcul désavantageux et ne bénéfice pas des abattements pour durée de détention. Enfin, les dividendes perçus par les associés sont soumis à une double imposition.

Ces sociétés sont donc adaptées à une logique d’augmentation du patrimoine avec un régime d’acquisition avantageux mais avec une imposition importante de la plus value à la revente.


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